¿El Notario es tu aliado o no? La historia de la firma que casi se cae (y el secreto que toda asesora debe saber)
- Eduardo Esponda
- 7 abr
- 3 Min. de lectura
Era jueves de cierre. Martha, una asesora con años de experiencia, esperaba en la sala de la Notaría con su clienta, Doña Elena. Todo parecía perfecto: la casa era hermosa, el precio era justo y los cheques estaban listos.
De pronto, Marifer, la asesora "nueva" que traía al comprador, se acercó nerviosa a Martha:
—Oye, Martha, el Notario me está pidiendo hasta la fe de bautismo. Quiere saber cuánto voy a cobrar de comisión y si tengo contrato de corretaje. ¿Por qué se mete en mi negocio? ¿Qué no se supone que él solo firma las escrituras?
Martha sonrió con esa calma que solo da haber pasado por auditorías.
—Siéntate, Te voy a explicar por qué el Notario no es tu "enemigo", pero tampoco es tu confesor. Es, por ley, un vigilante.
El Notario: El primer filtro de la ley
En México, los Notarios Públicos tienen la obligación legal de cumplir con la Ley Antilavado (LFPIORPI). No es que quieran ser curiosos; es que si no reportan operaciones inusuales o no identifican correctamente a las partes, ellos pueden ir a la cárcel o pagar multas millonarias.
El Notario tiene que verificar:
¿De dónde viene el dinero?.
¿Quién es el dueño real (Beneficiario Controlador)?.
¿Cómo se pagó? (Recordemos que hay límites estrictos para el efectivo en bienes raíces).
"Materialidad Fiscal¨ la piedra angular en la defensa del intermediario inmobiliario
El espacio donde "tú" apareces en la ley
Aquí es donde Marifer abrió los ojos de par en par. Martha le explicó que, tras las reformas recientes, la intermediación inmobiliaria (nuestro trabajo como brokers o agentes) fue catalogada como una Actividad Vulnerable.
En los protocolos del Notario, existe un espacio específico para identificar si hubo un intermediario en la operación. Si tú apareces ahí, el Notario debe asegurarse de que la operación sea transparente. Si no tienes cómo demostrar tu trabajo (tu materialidad), el Notario podría verse obligado a emitir un Aviso al SAT sobre una operación sospechosa.
¿Aliado o soplón?
El Notario es tu aliado porque da fe pública y seguridad jurídica a tu venta; sin él, no hay negocio. Pero no olvides que también es un informante de la autoridad. Si llegas a la firma "en blanco", sin un expediente que respalde por qué estás cobrando esa comisión o cómo se llevó a cabo la negociación, te estás poniendo en la mira.
La moraleja de Martha
—Entonces, ¿qué hago? —preguntó Marifer.
—Fácil —respondió Martha sacando una carpeta organizada—. Deja de confiar en la "buena fe". Yo no entro a una notaría sin mi Checklist de Materialidad.
Aquí tengo los correos, las fotos de las visitas y el contrato firmado. Así, cuando el Notario llena su protocolo, yo estoy blindada y mi comisión está segura. Todo en un expediente timbrado en NOM 151 para cualquier aclaración ante cualquier autoridad hacenciaria o de controlador de prevención de lavado de dinero.
¿Y tú? ¿Llegas a la notaría rezando para que no te pregunten nada, o llegas con tu Playbook de materialidad listo?
No dejes tu patrimonio (y tu libertad) al azar. El Notario está obligado a reportar; asegúrate de que lo que reporte sea tu profesionalismo.
¿Quieres el checklist que Martha usó para salvar su cierre? Envia un mensaje y con gusto te envio el resumen de materialidad certificada. O revisa esta link: https://www.playbookcfdi.com/category/all-products
Eduardo Esponda
Especialista Inmobiliario Materialidad y KYC Bienes Raices
PlaybookCFDI Inmobiliario
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