Desarrolladoras que pagan comisiones: la autoridad acaba de mostrar sus cartas
- CARRARA MAX
- 13 jul
- 3 min de lectura
Actualizado: 14 jul
Fernando dirige una desarrolladora en la Rivera Maya.
Este mes autorizó el pago de tres comisiones por intermediación.
Facturas correctas.
RFC válido.
Timbrado perfecto.
Firmó. Pagó. Dedujo.
Como siempre.
Lo que Fernando no sabe es que esta semana cambió el juego.
Y nadie en la industria volteó a ver.
Lo que acaba de pasar
La autoridad canceló las facturas de 3 empresas d —presumiblemente reales— en cuestión de semanas (inicia visita el 26 de Junio 2026 y el 10 de Julio ya están cancelados los sellos y las facturas de las empresas emisoras)
Ojo: No fue el 69-B que le aplican a factureras.
Fue el nuevo Artículo 49 Bis: la revisión express de materialidad fiscal.
Auditoría remota.
Algoritmos.
Un plazo de 5 días para presentar la carpeta de materialidad que ampara cada factura.
Las tres empresas no la tenían lista.
Los contratos no estaban timbrados.
El proveedor emisor no pudo hacer la prueba de cargo de los trabajos facturados.
Resultado: CFDI cancelados y publicación en el Diario Oficial de la Federación, notificando a todos los que consumieron esas facturas que sus deducciones quedan invalidadas.
Lo que antes tomaba meses o años de auditorías, visitas, conciliaciones y defensa…
Quedó reducido a un par de semanas.
Por qué las comisiones inmobiliarias son doble foco rojo
Una factura de comisiones inmobiliarias enciende dos alertas simultáneas en los sistemas de vigilancia:
Primero: es actividad vulnerable.
Segundo: la cuantía de los honorarios por intermediación brinca de inmediato en los cruces de información sobre clientes vendedores o rentadores que pagan estas comisiones.
No es una factura más en la contabilidad.
Es una factura que el algoritmo ya está mirando.
Qué pasa si el proveedor ya fue publicado
Nada bueno.
El cliente —la desarrolladora, la constructora, el propietario que dedujo— tiene 30 días naturales para:
❌ Quitar la deducción de su contabilidad
❌ Pagar los impuestos de un no deducible
❌ Recomponer toda su contabilidad
Y si no lo hace, la autoridad puede restringir los sellos digitales como medio de presión.
Sin sellos, la desarrolladora no factura. No opera con clientes. No opera con proveedores.
Un gran problema. Por una factura que no era suya. Es del Inmobiliario
La nueva regla operativa
Después de esta demostración de ejecución express, la conclusión para desarrolladoras, constructoras y propietarios que deducen gastos inmobiliarios es directa:
Detener el pago si la agencia o el agente inmobiliario no construyó una carpeta de materialidad que ampare el importe de la factura.
El CFDI ya no es suficiente.
La factura demuestra que se emitió un comprobante.
La carpeta de materialidad demuestra que el servicio existió: prospección, recorridos, negociación, contrato de intermediación, comunicaciones, cierre.
Y si esa carpeta está timbrada bajo NOM-151 —al menos los contratos— existe fecha cierta y elementos reales de defensa en caso de controversia.
Lo que viene
Esta velocidad de fiscalización será la nueva forma de presionar la ambigüedad con la que se facturan servicios reales frente a quienes emiten facturas fachada.
Y va a ejecutarse el resto del año. Y lo que venga.
Quien paga comisiones sin exigir evidencia, hereda el riesgo del emisor.
Quien la exige, se blinda.
Por dónde empezar
✅ Checklist de materialidad por operación inmobiliaria
✅ Instrucciones claras y documentadas de cada proceso de intermediación
✅ Una plataforma que administre las carpetas y timbre la evidencia bajo NOM-151
La ventana para reconstruir evidencia de forma retroactiva ya cerró.
La documentación se construye en tiempo real. Antes de que la exijan.
¿Pagas o cobras comisiones inmobiliarias?
Escribe la palabra INMOBILIARIO y recibe el checklist de materialidad para operaciones de intermediación.
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